Ринок нерухомості в Чехії та ціни на житло

Сьогодні ми детально розглянемо одну з найбільш актуальних і важливих тем — ринок нерухомості в Чехії. Ми розповімо про:

• Динаміку цін на житло по регіонах;
• Причини різкого подорожчання;
• Вплив на місцеве населення та іноземців;
• Прогнози розвитку ринку на 2024-2025 роки.

1. Загальна ситуація на ринку нерухомості в Чехії

Почнемо з того, що ринок нерухомості в Чехії демонструє небувалий ріст. Лише за останній рік ціни на квартири виросли на 12%. Середня вартість квадратного метра по країні зараз становить 101 700 крон, що означає, що квартира середнього розміру в 70 квадратних метрів коштує близько 7,1 мільйона крон. Для порівняння, ще 5 років тому ця сума не перевищувала 80 тисяч крон за квадратний метр.

Фактори, що впливають на зростання цін:

• Стабілізація економіки після кризи 2021-2023 років. Економіка Чехії відновилася, і це стимулювало інтерес до нерухомості.
• Зниження інфляції та стабільні процентні ставки по іпотечних кредитах. Банки активно пропонують нові іпотечні програми, що знижує вартість кредитування.
• Демографічний тиск та попит на житло. Щорічно в Чехію переїжджають тисячі нових мешканців, зокрема українців та інших іноземців, що збільшує потребу в житлі.

Важливо зауважити, що ринок нерухомості в Чехії є одним із найбільш стабільних у Центральній Європі, що робить його привабливим для іноземних інвесторів.

Візуалізація: Графіки зростання цін на нерухомість за останні 5 років, порівняння з іншими країнами ЄС.

2. Регіональні відмінності на ринку нерухомості

Найбільший розрив у цінах спостерігається між столицею Чехії — Прагою — та іншими регіонами країни. Прага є лідером за рівнем цін. У другому кварталі 2024 року середня ціна квадратного метра у столиці сягнула 132 тисяч крон, що на 15% більше, ніж торік. Якщо ми подивимося на приклад типової квартири площею 70 квадратних метрів, то в Празі її вартість перевищує 9 мільйонів крон. Прага залишається найдорожчим містом Чехії завдяки розвиненій інфраструктурі, високій якості життя та міжнародному попиту.

Інші великі міста такі як Брно, Острава та Пльзень також демонструють зростання, але ціни тут суттєво нижчі. Наприклад, у Брно вартість квадратного метра становить 85 тисяч крон, а в Острава - лише 65 тисяч.

Найбільш доступним регіоном залишається Устецький край. Тут ціна квадратного метра становить всього 34 900 крон, що робить його найбільш привабливим для тих, хто шукає доступне житло.

Говорячи детальніше про Прагу, слід зауважити, що у столиці ціни зростають через постійний попит серед іноземців, інвестиційні проекти та низький рівень новобудов. За останні кілька років тут ввели в експлуатацію менше нових квартир, ніж це було необхідно для забезпечення попиту.

3. Причини зростання цін на житло

Тепер розглянемо головні фактори, що впливають на зростання цін на ринку нерухомості в Чехії:

• Дефіцит пропозиції. Щорічно на ринок виходить недостатня кількість нових житлових проектів. За останні 10 років забудовники збудували менше житла, ніж це необхідно для забезпечення зростаючого попиту.
• Попит з боку інвесторів. Чехія приваблює іноземних інвесторів, які бачать у нерухомості безпечний спосіб інвестування своїх коштів. Особливо популярною є покупка квартир під здачу в оренду.
• Зниження ставок по іпотечних кредитах. Банки в Чехії активно знижують процентні ставки, роблячи іпотеку доступнішою для населення. На початку 2024 року середня ставка по іпотеці знизилася до 4%, що стимулює попит.
• Інфляція та вартість будівництва. Вартість будівельних матеріалів також зросла через глобальні економічні зміни, що підштовхує ціни на нерухомість вгору.
• Загальний економічний розвиток. Стабільність національної валюти і низька безробітність також створюють сприятливі умови для зростання цін.

4. Вплив зростання цін на населення

Зростання цін на житло стає справжнім викликом для чеського населення. Якщо порівнювати зростання цін на нерухомість та середні зарплати, то ми бачимо значне відставання доходів громадян.

• За даними Чеського статистичного управління, середня заробітна плата в країні зросла на 6,5% у 2023 році, тоді як ціни на квартири піднялися на 12%. Це означає, що доступність житла для багатьох громадян зменшується.
• Чехія має найдорожче житло в Європі. Для придбання нового квартири необхідно в середньому 13,3 річних зарплат, що є найбільшим показником на континенті.
• Прага посідає друге місце серед європейських міст з найменш доступним житлом після Амстердаму. У такій ситуації доступність житла залишається проблемною, і значних покращень найближчим часом не прогнозується.

Водночас, високі іпотечні ставки у Чехії — одні з найвищих в Європі — обмежують можливості для багатьох громадян. З іншого боку, Прага посідає 24-те місце серед близько 60 великих європейських міст за рівнем орендної плати. За останній рік середня місячна орендна плата за нове житло у столиці Чехії зросла з 14,4 євро (364 крони) до 15,9 євро (402 крони) за квадратний метр. Це робить оренду житла у Празі відносно доступною порівняно з такими дорогими містами, як Лондон, Дублін, Париж і Барселона.

Кого це найбільше зачіпає?

• Молоді сім’ї і перші покупці: Їм стає складніше накопичити на перший внесок по іпотеці, оскільки ціни ростуть швидше, ніж вони встигають відкладати кошти.
• Середній клас: Люди з середнім доходом стикаються з тим, що їх зарплати не встигають за темпами зростання цін на житло.
• Орендарі: Ціни на оренду також зростають, оскільки власники квартир намагаються компенсувати свої витрати на придбання нерухомості.

5. Прогноз на 2024-2025 роки

Тепер давайте поговоримо про майбутнє ринку нерухомості Чехії. Що нас чекає в 2024-2025 роках? Експерти передбачають кілька важливих тенденцій, які можуть суттєво вплинути на ринок:

• Продовження зростання цін, але повільніше: Аналітики очікують, що ціни на нерухомість будуть і далі зростати, але не такими темпами, як у попередні роки. Передбачається, що у 2024 році зростання складе близько 6-8%, а у 2025 — 5-7%. Основною причиною уповільнення є поступове насичення ринку житлом та деяке охолодження інвестиційної активності.
• Вплив державних програм: Чехія планує активніше підтримувати молоді сім'ї та людей з низькими доходами через нові іпотечні програми зі зниженими ставками та дотаціями на покупку першого житла. Уряд також збільшує фінансування для будівництва соціального житла.
• Збільшення пропозиції новобудов: Відновлення будівельної галузі та прискорення процесів видачі дозволів сприятиме зростанню кількості новобудов, особливо в регіонах за межами Праги. Це може частково стабілізувати ціни.
• Зміна попиту через ріст ставок по кредитах: Якщо вартість іпотек почне зростати через підвищення ключових ставок Центрального банку, частина потенційних покупців відкладатиме рішення про покупку або переорієнтується на оренду.

Однак, навіть зниження ставок за іпотечними кредитами до 4% не зупинить тренд росту цін нерухомості, оскільки доступність кредитів підвищить попит.

6. Інфраструктурні проекти та їхній вплив на ринок нерухомості

Будівництво високошвидкісних залізниць у Чехії також вплине на ринок нерухомості. Нові маршрути скоротять час подорожі між ключовими містами, такими як Прага, Брно, Острава, що може призвести до подальшого зростання цін на житло в цих регіонах.

Наприклад, у Франції місто Лілль, завдяки залізничній лінії TGV, перетворилося на важливий бізнес-центр між Парижем, Лондоном та Брюсселем. Подібна ситуація спостерігається в Японії, де міста Нагоя та Фукуока отримали значний економічний розвиток завдяки залізниці Shinkansen.

У містах, які будуть пов’язані з Прагою через швидкісні маршрути, ціни на житло можуть зрости, як це сталося в інших країнах із розвиненою транспортною інфраструктурою.

До таких перспективних міст у Чехії можна віднести:

• Йіглава — завдяки скороченню часу в дорозі до Праги до 50 хвилин, місто може стати привабливим місцем для життя, враховуючи відносно нижчі ціни на житло в порівнянні з Прагою.
• Усті-над-Лабем — швидке сполучення з Прагою (менше 30 хвилин) зробить місто цікавішим для інвесторів і покупців нерухомості, що шукають доступне житло в зручних транспортних умовах.
• Градець-Кралове і Пардубіце — швидке сполучення з Прагою за 30 хвилин підвищить економічний потенціал східних регіонів і створить сприятливі умови для розвитку місцевих ринків нерухомості.

7. Заключення та поради для покупців

Отже, ринок нерухомості в Чехії продовжує активно розвиватися, і ціни на житло залишаються на високому рівні. Для тих, хто планує покупку житла в найближчі роки, ось кілька ключових порад:

• Вивчіть регіональні відмінності: Якщо ви шукаєте доступне житло, розглядайте регіони поза Прагою. Міста, як Брно та Пльзень, можуть стати чудовою альтернативою столиці, де ціни значно нижчі.
• Не поспішайте з рішенням: Ринок поки що не демонструє ознак різкого падіння цін, тому ви можете спокійно аналізувати свої можливості та обирати варіанти житла.
• Іпотечні програми: Якщо ви плануєте брати іпотеку, зверніть увагу на програми підтримки молоді та сімей, які можуть зменшити ваші витрати. Дізнайтеся про всі доступні пропозиції банків та порівняйте ставки.
• Консультація з юристом: Обов'язково зверніться до спеціалістів для перевірки всіх юридичних аспектів угоди та реєстрації прав на нерухомість, особливо якщо ви іноземець.